Dzień 1 lipca 2022 roku to data graniczna. Od tego dnia, co do zasady, obowiązuje nowa ustawa deweloperska, a więc ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jednak jest możliwość stosowania nadal dotychczasowych, łagodniejszych przepisów regulujących obrót deweloperski. Dlatego też warto się pochylić nad normami przejściowymi nowej regulacji.
1/ DOTYCHCZASOWE ZASADY*
Aby móc stosować dotychczasowe zasady, tj. starą ustawę deweloperską oraz przepisy nowej ustawy jedynie w ograniczonym zakresie (dotyczącym m.in. wypowiedzenia MRP przez bank), należy przed 1 lipca 2022 roku:
– rozpocząć sprzedaż – czyli podać do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz być w gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo innych umów, o których mowa w nowej ustawie;
– zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu starej ustawy.
• Taki zabieg pozwoli między innymi stosować dotychczasowe zasady wpłat i wypłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) oraz uniknąć obowiązku płacenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
2/ NOWE ZASADY DLA STARYCH INWESTYCJI
Po spełnieniu w/w przesłanek tj. w przypadku rozpoczęcia sprzedaży i zawarcia jednej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022 roku – stare zasady obowiązują przez dwa lata, tj. do 1 lipca 2024 roku.
Oznacza to, że po tej dacie:
– do umów deweloperskich zawartych pomiędzy 1 lipca 2022 roku a 1 lipca 2024 roku (jeżeli nie nastąpi już przeniesienie przedmiotu umowy) stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy nowej ustawy jedynie w ograniczonym zakresie dotyczącym m.in. wypowiedzenia MRP przez bank;
– do umów deweloperskich zawartych po 1 lipca 2024 roku stosuje się przepisy nowe (przy czym założyć należy, że nie będzie zawierana nowa umowa MRP dla tej części przedsięwzięcia lub zadania).
3/ NOWE ZASADY DLA NOWYCH INWESTYCJI
Każde przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, w którym nie zostanie zawarta do 20 czerwca 2022 roku choć jedna umowa deweloperska w rozumieniu starej ustawy, będzie prowadzone na podstawie przepisów wprowadzonych nową ustawą.
*Ważne! Gdy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadania inwestycyjne, to jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania:
– przed dniem 1 lipca 2022 roku – to do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy starej ustawy;
– po dniu 30 czerwca 2022 roku – to do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy nowej ustawy.
Zadaniem inwestycyjnym jest część przedsięwzięcia deweloperskiego dotycząca jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego:
– mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie;
– tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
Warto się więc zastanowić, czy musimy dzielić przedsięwzięcie na zadania, gdyż jest wtedy ryzyko, że nie wszystkie zadania będą realizowane na starych zasadach (np.: w przypadku nie rozpoczęcia sprzedaży w danym zadaniu przed 1 lipca 2022 roku).
Jest jeszcze jeden przepis przejściowy, którego pojąć nie potrafię. Otóż deweloper, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy, a więc dnia 1 lipca 2022 roku, prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia takiej umowy w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie tej ustawy. Oznacza to bowiem, że są takie przypadki, że deweloper rozpoczął sprzedaż przed wejściem w życie starej ustawy, a więc przed 29 kwietnia 2012 roku i nadal nie przeniósł przedmiotu umowy na nabywcę. Na naszym obszarze na szczęście sytuacja niespotykana, ale wygląda na to, że zdarzająca się gdzieś w kraju.
Sylwia Łagoda – notariusz, prywatnie zawsze „lege artis” i z wyrozumiałością podchodząca do „ratio legis”
