Nowa ustawa deweloperska to mała rewolucja w stosunku do dotychczasowych przepisów regulujących ten typ umowy. Do tego znaczna część wprowadzanych zmian obejmuje normy dotyczące środków ochrony wpłat nabywcy, a więc zasady funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych. I oto one, czyli zapowiadane nowości:
Dla łatwiejszego przebrnięcia przez dalszą treść, proponuję zastosowanie następującego słowniczka:
– MRP – mieszkaniowy rachunek powierniczy;
– umowa przedwstępna – umowa dotyczącą ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, zawierana po uzyskaniu rzez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku lub po zawiadomieniu przez dewelopera o zakończeniu robót, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, lub zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym bądź prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego;
– przedsięwzięcie – przedsięwzięcie deweloperskie;
– zadanie – zadanie inwestycyjne.
a/ MRP służy również do wpłat przez nabywcę na poczet:
– ceny lokalu mieszkalnego objętego umową przedwstępną;
– ceny garażu lub ułamka w garażu wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do ich wybudowania i przeniesienia własności jest zawierana wraz z umową deweloperską lub umową przedwstępną;
* Cena lokalu mieszkalnego lub domu sprzedawanego nabywcy przez dewelopera nie będzie płacona za pośrednictwem MRP jedynie, gdy Deweloper od razu sprzeda taką nieruchomość lub zawrze jedynie umowę rezerwacyjną (przy czym opłata rezerwacyjna to maksymalnie 1% ceny), a następnie od razu ostateczną umowę sprzedaży (bez umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej).
b/ rezygnacja z gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej:
W stosunku do poprzedniej ustawy, tym razem zrezygnowano z łączenia rachunków z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Nie było bowiem chętnego dewelopera do stosowania tych dodatkowych i kosztownych środków ochrony, jeżeli nie było w tym zakresie przymusu ustawowego. Teraz w zamian za to będzie „super” gwarancja w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ale o nim napiszę w jednym z ostatnich artykułów. Będzie to taka wisienka na torcie 🙂
c/ obowiązek zawarcia umowy rachunku odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego:
Osobny MRP dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego to standard, ale po zmianach – w przypadku wyodrębnienia osobnych zadań inwestycyjnych, każde z nich będzie musiało mieć odrębny MRP. Dlatego też warto rozważyć, czy zawierając umowy deweloperskie przed 1 lipca 2022 roku, a więc korzystając z dobrodziejstwa przepisów przejściowych, nie wyłączyć podziału przedsięwzięcia na zadania lub „utworzyć” jak największe zadanie inwestycyjne. Wynika to z faktu, że jedna umowa deweloperska w ramach danego przedsięwzięcia lub zdania zawarta przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, pozwoli stosować stare zasady do całego przedsięwzięcia lub zadania, którego umowa ta dotyczyła.
Np.: przedsięwzięcie budowa 10 domów – jedna umowa deweloperska zawarta do 1 lipca 2022 roku – stare zasady stosowane do pozostałych 9 domów
lub
każdy dom to osobne zadanie – jedna umowa deweloperska zawarta do 1 lipca 2022 roku – stare zasady stosowane jedynie do 1 domu, a nowe zasady są stosowane do pozostałych 9 domów.
• Przy czym należy pamiętać, że zadanie inwestycyjne to część przedsięwzięcia deweloperskiego dotycząca jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
d/ obowiązek posiadania przez Dewelopera MRP do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub innej umowy objętej ustawą, zawieranej w ramach danego przedsięwzięcia lub zadania;
e/ dokonywanie wpłat przez nabywcę zgodnie z postępem realizacji prac i dopiero po wezwaniu przez dewelopera;
Zgodnie z treścią art. 8 nowej ustawy, nabywca dokonuje wpłat na MRP:
– zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia lub zadania;
– po zakończeniu danego etapu określonego w harmonogramie i
– po otrzymaniu informacji od dewelopera (na papierze lub innym trwałym nośniku) o zakończeniu danego etapu.
Postanowienia umowy deweloperskiej lub innych umów objętych ustawą mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne. Oznacza, to że zamieszczanie w takich umowach zapisów o dokonywaniu wpłat przez nabywcę na MRP przed zakończeniem danego etapu realizacji budowy i przed zawiadomieniem nabywcy przez dewelopera o tym fakcie – jest niedopuszczalne. Oczywiście, możliwe jest rozwiązanie korzystniejsze dla nabywcy, np.: dokonywanie przez niego wpłat na MRP w późniejszych terminach niż realizacja przedsięwzięcia lub zadania.
• Takie rozwiązanie kwestii wpłat na MRP oznacza, że termin zapłaty będzie ustalany najczęściej jako np.: 14 dni po otrzymaniu informacji od dewelopera o zakończeniu danego etapu.
• Koszt etapu nie może być niższy niż 10% i dzielenie go na podetapy, aby już wzywać nabywcę do zapłaty, to również naruszenie przepisów ustawy. W związku z tym zapewne tylko zawansowane realizacje będą miały etapy większe niż 10%.
Celem tej zmiany jest ograniczenie czasu, kiedy środki nabywcy będą leżeć bezproduktywnie na MRP, mimo że nie mogą być wykorzystane przez dewelopera. Takie rozwiązanie jest ponadto korzystniejsze dla nabywcy, który nie będzie musiał wcześniej uruchamiać ewentualnego kredytu i ponosić kosztów z tym związanych. Natomiast dla deweloperów to dodatkowa praca i obowiązek (informowanie nabywców o zakończeniu etapu na papierze lub innym trwałym nośniku). O zmniejszeniu ryzyka niewypłacalności banku ciężko tu wspominać, bo ryzyko to było dotychczas niewielkie i ciężko uznać je za motywację do takiej zmiany przepisów.
f/ wypłata deweloperowi środków z MRP:
– ZMRP (zamknięty MRP) działa na dotychczasowych zasadach – tj.: wypłata następuje po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę (tj. po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem tych na które zgodę wyraził nabywca);
– OMRP (otwarty MRP)– tutaj zmian jest wiele, tj.: kwoty wpłacone na OMRP wypłacane są:
~ nie wcześniej niż 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej – uzasadnienie: nabywca ma 30 dni na odstąpienie od umowy przypadku jej niezgodności z prospektem, prospektu z rzeczywistością lub jego wzorem itp. i środki bezpiecznie na niego czekają, gdyby decyzję o takim odstąpieniu podjął;
~ po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji danego przedsięwzięcia lub zadania;
~ w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu oraz ceny przedmiotu umowy:
WYPŁATA= PROCENT DANEGO ETAPU W CAŁOŚCI KOSZTÓW X CENA
~ ostatnia transza (za ostatni etap) wypłacana jest deweloperowi po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę; dotyczy to zarówno umów deweloperskich, jak i umów przedwstępnych (np.: jeżeli deweloper ukończył przedsięwzięcie lub zadanie, tj. ma pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomił o zakończeniu robót, a organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu i następnie deweloper zawiera umowę przedwstępną, to mimo że 100% środków wpłacane jest przez nabywcę na OMRP, to deweloper otrzyma najwyżej 90% środków po 30 dniach od zawarcia takiej umowy i co najmniej 10% środków po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości);
– w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pieniężne pozostałe na MRP niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu (czyli zasady bez zmian);
– w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na MRP (tu też jak dotychczas).
g/ deweloper dysponuje środkami wypłacanymi z OMRP (otwarty MRP) wyłącznie w celu finasowania lub refianansowania przedsięwzięcia lub zadania, dla którego jest prowadzony ten rachunek, jednakże opisanie tego zagadnienia zasługuje na osobny odcinek 🙂
h/ koszty prowadzenia rachunku obciążają „oczywiście” dewelopera, ale co jest nowością i doprecyzowaniem tej kwestii – środki wpłacone przez nabywcę na MRP nie mogą być pomniejszone o w/w koszty, opłaty i prowizje.
Zmian sporo i wiele dotychczasowych furtek zamknięto. Doprecyzowano również kontrolę banku nad sposobem wykorzystania środków przez dewelopera, tak aby uszczelnić cały system. Co wymyśli teraz kreatywny deweloper lub jego doradca? Zobaczymy niebawem… W tym zakresie jesteśmy bardzo kreatywni 🙂
Sylwia Łagoda – notariusz
