Dnia 1 lipca 2022 roku wchodzi w życie zasadnicza część tzw. nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Kiedy wchodzi w życie nowa ustawa i do których umów będzie mieć zastosowanie). Akt ten uchyla dotychczas obowiązujące regulacje umów deweloperskich, objęte ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i istotnie zmienia dotychczasowe zasady formułowania umów deweloperskich oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem (i nie tylko!), których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
W związku z powyższym chcę naszych Klientów łagodnie wprowadzić w meandry nowych przepisów i ułatwić nam wszystkim „współpracę” z nową ustawą. Na początek prezentuję zmiany w „notarialnym” skrócie. Życzę miłej lektury!
Główne obszary zmian to:
1/ rozszerzenie zakresu stosowania ustawy, tj.: objęcie regulacją:
a/ przedwstępnych umów sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku lub po zawiadomieniu o zakończeniu robót, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
b/ umów dotyczących wybudowania i przeniesienia własności lokalu użytkowego lub ułamkowej części takiego lokalu, zawieranych wraz z umową deweloperską lub przedwstępną umową dotyczącą przeniesienia lokalu mieszkalnego lub domu, a więc np.: umów dotyczących garaży;
c/ umów sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku lub po zawiadomieniu o zakończeniu robót, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, w tym zawieranych przez:
– dewelopera;
– przedsiębiorcę innego niż deweloper, jeżeli przeniesienie praw następuje na osobę fizyczną, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, tzw. flipy;
d/ umów dotyczących lokali niemieszkalnych innych niż np.: garaże (w cząstkowym zakresie);
2/ zmiana sposobu funkcjonowania rachunków powierniczych:
a/ rezygnacja z gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej;
b/ obowiązek zawarcia umowy rachunku odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego;
c/ dokonywanie wpłat przez nabywcę zgodnie z postępem realizacji prac i dopiero po wezwaniu przez dewelopera;
d/ doprecyzowanie zasad postępowania po wypowiedzeniu umowy rachunku przez bank lub złożenia wniosku o upadłość banku;
e/ wypłata deweloperowi ostatniej transzy po zawarciu umowy przenoszącej własność na nabywcę;
f/ uregulowanie zasad kontroli zakończenia danego etapu przez bank i możliwość wstrzymania przez bank wypłaty środków;
3/ zmiana treści prospektu:
a/ dokładniejsze informacje o zagospodarowaniu przestrzennym terenu, na którym jest realizowane przedsięwzięcie lub zadanie, z powołaniem się na akty prawne (rozporządzenia, zarządzenia, uchwały, decyzje);
b/ zawarcie informacji o wysokości stawki procentowej składki na DFG;
c/ zamieszczenie informacji o obowiązkowym systemie gwarantowania depozytów;
d/ dodatkowe dane w części szczegółowej prospektu;
e/ kolejny załącznik do prospektu – szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia;
a także wprowadzenie „mini prospektu” do umów sprzedaży przez dewelopera lub przedsiębiorcę innego niż deweloper;
4/ obowiązkowa zgoda banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności, czyli:
a/ zgoda ta stanowi załącznik do umowy;
b/ brak w/w zgody jest podstawą do odstąpienia od umowy;
5/ uregulowanie instytucji umowy rezerwacyjnej, tj.:
a/ formy i treści tej umowy;
b/ wysokości opłaty rezerwacyjnej (1%!);
c/ obowiązek przekazania przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy;
d/ zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej (deweloper może zwracać ją w podwójnej wysokości!);
6/ w przypadku braku odsetek i kar umownych – ustawowo określono rekompensatę dla nabywcy w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy;
7/ określenie procedury w przypadku stwierdzenia wady istotnej przedmiotu umowy, tj.:
a/ dwukrotne przystąpienie do odbioru;
b/ odmowa odbioru w ramach powtórnego odbioru tylko na podstawie opinii rzeczoznawcy budowlanego powołanego przez nabywcę;
c/ możliwość odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia w opinii rzeczoznawcy budowlanego istotnej wady;
8/ dodatkowe podstawy odstąpienia od umowy;
9/ powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego:
a/ z bezzwrotną składką;
b/ w wysokości do 1% przy otwartym rachunku powierniczym i do 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym;
c/ szczegółową ewidencją dotyczącą:
– deweloperów;
– nabywców (sic!);
– banków;
– przedsięwzięć deweloperskich;
– umów (sic!);
– mieszkaniowych rachunków powierniczych;
– składek i wypłat;
10/ i na „deser” zaostrzenie przepisów karnych.
Myślę, że ta dawka wiadomości wystarczy na dobry początek. Dokładniejsze informacje i pozostałe „smaczki” tej ustawy opublikuję w następnych dniach, a będzie można je znaleźć pod linkami dołączanymi do tego artykułu.
Sylwia Łagoda – notariusz, pasjonatka nowych pomysłów naszych ustawodawców, którzy dzięki swojej „płodności” dają nam pracę i nie pozwalają się nudzić.
